本文摘要：摘取 要：改革开放以来，我国的房地产业经过了一、二十年的较慢发展，早已沦为了国民经济的支柱产业，也大大提高着国民的生活水平。单从住宅上谈，从1980年开始到2006年，全国共计减少住宅88.6亿平方米，让将近5亿城市居民的居住面积，减少了将近十平方米，堪称功劳极大。 但是，近几年来，在房地产业较慢发展的过程中，更加显露出一些问题，探究这些问题，找寻合理的对策，将对我国房地产业今后的身体健康发展有些最重要的意义。

摘取 要：改革开放以来，我国的房地产业经过了一、二十年的较慢发展，早已沦为了国民经济的支柱产业，也大大提高着国民的生活水平。单从住宅上谈，从1980年开始到2006年，全国共计减少住宅88.6亿平方米，让将近5亿城市居民的居住面积，减少了将近十平方米，堪称功劳极大。

但是，近几年来，在房地产业较慢发展的过程中，更加显露出一些问题，探究这些问题，找寻合理的对策，将对我国房地产业今后的身体健康发展有些最重要的意义。 　　关键词：房地产；问题；对策；必要融资  　　 　　住房是广大人民的生活必需品，有人说道“小康不小康，关键看住房。”可见，住房问题必要关系到千家万户的生活水平，关系到老百姓的安居乐业，关系到社会公平人与自然的构建。

如今，虽然我国住房早已构建市场化,但是因为房地产业在我国起步晚，历史较短，发展过分很快，在很多方面还不存在着有所不同程度的问题，妨碍着这个行业的身体健康发展。因此，在房地产行业表面兴旺，房价持续上升的今天，我们有适当偷窥一下这些表面兴旺背后隐蔽的一些问题，并且探究出有有效地解决问题途径，以增进中国房地产业身体健康的发展。 　　 　　1 当前中国房地产业不存在问题 　　 　　1.1 土地供应环节过于规范 　　１９８８年，国务院要求在全国城镇全面推行土地使用权有偿转让，定期转让土地使用权。同年１２月通过《土地管理法》的改动议案，规定“国家依法实施国有土地有偿用于制度”。

土地使用权可以依法转让、出让、租赁、抵押。从此，土地使用权由使用权拨给改以有偿转让，供应环节由政府操作者。

虽然土地出让构建公开发表拍卖会、招标或者上海证券交易所的方式，是为了防止暗箱操作者，构建公平、公开发表，半透明操作者，但是随着成交价土地价格大大上升，房地产产品的成本大大提高，房价大幅下跌，我们不已担忧，这样下去如果土地价格无法获得合理的掌控，对整个房地产业的影响将是十分大的。 　　有一组数据：“2007年全国土地出让收益近13000亿，”； “自04年河南省郑州市农科路400余亩地块以173万每亩天价被思达金基投资人组拍电影得以后，几经两年筹划，蓝堡湾问世，目前均价8500/m2，昔日 ‘地王’促成了今日‘房王’”；“郑州‘地王’在2008年的第一拍电影被创下，每亩约合633.2万元，荣膺‘新的地王’”;“2007年全国70个大中城市房屋销售价格比上年下跌了7.6%，涨幅提升了2.1个百分点。

”……从这些数据中，我们不难看出随着土地成交价价格的大大创下，房价大大攀高。如今的房地产业与“经济快速增长”密切相关，大多数城市的经济快速增长相当大程度靠房地产夹住。经济快速增长就是政绩，要求地方官员乌纱帽大小。在中国，凡是与乌纱帽密切涉及的事情尤其更容易“火”，有些地区，政府卖地收益早已占到到财政收入一半左右。

1998年，中国各地方政府卖地收益为97亿元，到2007年，这个数字魔术般地变为了13000亿元。通过计算出来我们找到，土地费用占到房地产价格20%～40%，政府税费收益占到30%～40%。总计一起，地方政府在房地产上的收益占到整个房地产价格的50%～80%。

这个数字堪称是难以置信的，换句话说，老百姓买房子刨的钱相当大一部分出了政府的经济收益，沦为了当地政府的GDP值中一个最重要的组成部分，那么中国GDP总额在2007年快速增长了11.3%就不足为奇了。 　　1.2 房地产开发过分倚赖银行贷款，资金来源结构单一 　　《2007房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.4》中认为，房地产企业的融资结构仍具备显著的倚赖银行贷款特征，资金主要来源为自筹资金、银行贷款、定金及预收款。其中预收款也间接地来自银行贷款。不少购房者除首付房款20%外，其余80%有可能都来自银行。

 　　多达，目前银行贷给房产行业的资金比例过大，而贷款比值在整个房地产总值中比例也较轻，两者皆多达60%。这个数值是稍危险性的。银行给房地产行业的资金过大，不会影响到其他行业的长时间发展，而房地产商一半以上资金依赖贷款，一旦房地产行业热度消失，银行的亏空就不会加快经济泡沫的构成。 　　1.3 房地产投资稍冷，行外资金比重减少 　　从福布斯100名排行榜上，近两年，有50%以上的人与房地产有必要或间接的关系，可见房产业的利润较为“相当可观”。

因此很多其他行业，比如误解、深圳赛格、惠州TCL、创维、中谷粮油、广东万家乐、重汽集团、广州日化龙头企业立白集团、中国东方航空等企业都在投身于房地产。经济学家杨帆教授曾在2004年警告房地产业：仍然被各界指出是利润率较高的房地产业，2002年以来沦为各种资金涌进的焦点，外来资金做房地产、外行做房地产的现象，不应十分值得注意。大量的资金涌进地产市场，夹住了土地价格的飞速下跌。然而，大量热钱集中于土地并没建构出有理应的财富电子货币，反而容许了其它行业的金融反对。

有些城市，多达50%的其他行业都转而转入房地产行业投资。 　　1.4 房地产供需的结构性对立引人注目 　　2006年以来，我国房地产市场经常出现局部短路。

而结构性对立沦为房地产短路的最重要原因。一是商业用房投资大大低于住宅投资；二是高档住宅供应过多,而中低价位住宅供应数量则大幅度上升。

这种错位必要造成了商品房空置规模较慢下降，从而激化了总量的对立；三是社会保障型住宅数量受限，多数低收入家庭无法获益；四是投资者大量黑市新房，使得二手房源无法充份获释，有效地供给严重不足；五是城市改建过程中带给的被动市场需求过多，也激化了市场需求的快速增长带给的房价下跌。 　　1.5 消费者的理念尚待改版 　　不受中国传统思想的影响，“居者有其屋”在许多人心中有根深蒂固的狭义性解读，“有其屋”变为了自有产权房，只有产权属于自己的才算“有房”。

只不过，“居者有其屋”不相等“居者购其屋”。即使在发达国家和地区，都不存在20～40%的租房家庭比例，特别是在是年轻人，过早的背上沈重的还贷压力，有利于下一步个人事业的发展和生活水平的提升。

另外， 租房不利于人口的流通，合乎未来发展的趋势。 　　 　　2 面临以上问题，我们应当采行措施，保证房地产业身体健康发展 　　 　　2.1 完备土地供应制度，严苛监控土地增量供应环节 　　依法转让土地是政府的职能之一，这个环节对整个房地产业影响极大。 　　（1）合理掌控土地价格。

近几年，转让土地给政府带给极大的财政收入，有些城市转让土地所带给的收益占到到总收入的一半以上。于是，有些缺少将来眼光的政府，意图获得眼前的利益，构建自己任期的政绩，用高价拍卖会土地来夹住GDP的极大快速增长，促成房地产行业发展稍冷。为了防止投资短路，政府应当合理的掌控土地价格，引领房价，增进房地产身体健康发展，让多数百姓需要负担得起住房。

 　　（2）增加住房研发过程中政府收费(税)环节。在房地产行业的兴旺时期，土地供不应求。政府为了获得更好的收益，设置了名目繁多的收费项目，除了土地出让金和双重设施费外，还要缴蓝图审查酬劳、防雷检验费、防震检测费、绿化费、墙改费、施工放线酬劳、规划设计费、人防费、文物勘测酬劳、施工合约鉴证酬劳、支出审查酬劳、工程造价咨询审查酬劳、质量监督酬劳、土壤氡气检测费、室内空气检测费、政府价格调整基金、劳务咨询费、职工培训费、安全性施工措施费、散装水泥推展酬劳、预售许可证服务费、房屋面积界定酬劳、房价审查服务费、管线不能隔阂完工图设计费、电力委托酬劳等多达50余项，牵涉到25个部门，总计占到房价的30～40%。

数据表明：“重庆市2007年房地产建筑两项税费收益400亿，占到到地税收益的50.8%”；“四川省2007年房地产建筑税费收益下降67%”； “北京东区国际公寓项目，土地成本在5000元左右，建筑成本在3500元左右，税费约在8000元左右，售价在2万左右”……因此增加政府收费环节，是势在必行的。

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