本文摘要：概要：近年来，中国的房地产业获得了较慢的发展，同时房价下跌等现象也引发了人民的广泛注目，房价问题沦为目前的众多热点。本文重点研究我国房地产业的现状，并对目前房地产业不存在的问题展开了深入分析，在此基础上对如何保证我国房地产业良性身体健康发展明确提出了政策建议。 关键词：房地产 现状 问题 对策 近年来，我国房地产持续高速发展，改革开放以后，展开的城市土地用于制度的改革和住房制度的改革，彻底超越了传统的计划经济对房地产市场的束缚，为房地产市场的发展建构了较好的条件。

概要：近年来，中国的房地产业获得了较慢的发展，同时房价下跌等现象也引发了人民的广泛注目，房价问题沦为目前的众多热点。本文重点研究我国房地产业的现状，并对目前房地产业不存在的问题展开了深入分析，在此基础上对如何保证我国房地产业良性身体健康发展明确提出了政策建议。　　关键词：房地产 现状 问题 对策 　　 　　近年来，我国房地产持续高速发展，改革开放以后，展开的城市土地用于制度的改革和住房制度的改革，彻底超越了传统的计划经济对房地产市场的束缚，为房地产市场的发展建构了较好的条件。房地产于是以沦为推展我国经济较慢发展的最重要推展力量，并且在未来几年里，房地产将依然起着不能替代的最重要起到。

但是在房地产较慢发展的今天，某种程度也曝露了不少问题，如房价收益偏高，性购房比例稍大，供需结构的对立等，因此，有适当竖立新的房地产开发理念，及时采行涉及的对应政策，构建我国房地产业的身体健康有序发展。　　 　　一、我国当前房地产市场发展现状 　　中 　　国经济的多年持续，稳定增长，使中国的综合国力获得相当大强化。房地产市场也在经济的较慢发展过程中获得迅猛发展。

　　（一）投资之后维持较慢发展 　　 2006年，全国已完成房地产开发投资19382亿元，同比快速增长21.8%增幅比去年同期高达0.9个百分点，今年一季度，房地产开发已完成投资3543.78亿元，同比快速增长26.9%，增幅同比减缓6.7个百分点，低于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点。2006年，东，中西部地区得房地产开发总计已完成投资额分别高达12383.49亿元，3524.21亿元和3474.76亿元，同比快速增长17.4%，30.8%和30.3%。

中部地区投资快速增长最慢，增幅分别低于东部地区13.6个百分点。东，中，西部房地产开发投资比重分别为64%，17.8%和18.2%。今年一季度，东，中，西部地区同比快速增长24.3%，36.3%和29.3%。中部地区投资增长速度仍然低于东部西部地区。

　　从各地区的房地产投资快速增长情况看，2006年，全国31个省（区，市）中有16省（区，市）的房地产开发增长速度多达平均水平，快速增长居前的地区是内蒙古，吉林，河南，西藏，福建，安徽，广西等省份，同比增长幅度在30%以上。其中，内蒙古增长速度尤为强大，总计房地产开发投资快速增长多达一倍。

上海和浙江投资快速增长5.6%和8.9%。　　由此可见，房地产开发依然是夹住固定资产投资的最重要力量，房地产投资占城镇固定资产投资比重高达21%左右。

　　（二）土地研发面积增长速度持续大幅度快速增长 　　我国房地产土地研发经历了倒数两年的短距离负增长后，2006年以来，房地产土地研发面积开始大幅声浪。2006年，全国房地产开发企业已完成土地研发面积26606万平方米，同比快速增长17.3%，比去年同期下降40.3个百分点。今年1-4月份，全国房地产开发企业土地研发面积7615万平方米，同比快速增长4.6%。

[4]这一增长速度重现了2003年的高快速增长水平。国家新的实施的规范房地产投资的政策已明确规定，企业购买土地而又不研发，一年以内要附加费占用费，如两年仍并未研发，不予充公。

政策压力使得开发商减缓土地研发速度，而研发企业本年土地购买面积之后增加。2006年，本年土地购买面积36791万平方米，同比上升3.8%，比去年同期回升9.2个百分点。　　（三）国内贷款沦为房地产投资强有力的承托 　　2006年，全国房地产开发企业总计做到资金22764.27亿元，同比快速增长29.8%。

今年一季度房地产开发做到资金7125.49亿元，同比快速增长26.3%，为已完成投资的两倍。作为房地产开发最重要的两个资金来源，贷款和定金预收款两项所占到比重多达50%，自2005年以来，两者走势再次发生了相反忽略的变化，国内贷款沦为房地产投资快速增长的主要推动力，而定金及预收款的起到显著弱化。　　与定金及预收款上升构成鲜明对比的是，国内贷款在经历了2004年的增长速度回升期后，于2005年6月开始逐步回落。

今年以来，国内贷款增长速度堪称呈现出大幅声浪之势，国内贷款激增44.9%，相比之下多达去年同期水平，强有力的国内贷款承托了房地产投资，与此同时，银行贷款占到房地产开发全部资金来源的比重由去年同期的18.2%提升至20.3%。这不仅印证了对房地产市场的承托起到，而且体现出有国内银行与房地产业息息相关的利益融合。在广大居民购房信息严重不足，房地产开发商投资意愿上升的局面下，国内银行为了成功交还前期早已派发的研发贷款，被迫之后批贷，以反对研发项目的成功竣工和长时间销售。

同时，房地产开发企业希望拓宽渠道，利用外资步伐减缓。2007年，资金来源中外资增长速度次于国内贷款，利用外资总额102.63亿元。　　（四）供销总量基本均衡 　　商品房和商品住宅施工面积和新开工面积增幅有所回升，但完工面积和销售面积增幅有所下降。全国商品房施工面积17.62亿平方米，同比快速增长18.4%，商品住宅施工面积3.77亿平方米，同比快速增长19.2%，商品住宅完工面积2.51亿平方米，同比快速增长8.9%，增幅比去年同期上升9.5个百分点，商品房完工面积3.05亿平方米，同比快速增长8.8%，增幅比去年同期上升9.8个百分点，商品房销售面积4.6亿平方米，同比快速增长12%，商品房空置面积12355万平方米，同比快速增长7.9%。

其中，商品住宅空置面积6723万平方米，东，中部分地区空置商品住宅同比呈圆形负增长，40个重点城市中，有10个城市商品房销售面积小于同期完工面积或基本持平。　　（五）房地产价格持续上升 　　2006年全国商品房平均价格（同期商品房销售额除以销售面积，并未考虑到地段，结构等因素）同比快速增长5.2%。

其中，新建商品住宅销售价格同比下跌6.8%。今年一季度新建商品住宅销售价格涨幅在6.0上下波动。全国70个大中城市房屋销售价格上涨5.6%，比上季度高达0.3个百分点。

涨幅较小的城市有：北海15.1%，深圳10.3%，北京9.8%，广州9.0%，福州8.8%和泸州8.8%等。东，中部地区商品房平均价格增幅凭险低于全国平均水平，西部地区商品房平均价格有所快速增长。有22个省商品房平均价格有所不同程度下降，40个重点城市中有32个城市商品住宅平均价格有所不同程度下降。

商品房价格上涨的主要原因：土地价格上涨；价格上涨；新建住宅品质（建筑材料品质，户型及设施设施，小区的优化等）提高造成房价的下跌；房地产市场供需结构变动，中低位价格商品住宅供应量上升，高档商品房供应减少，造成商品房平均价格上升和房地产市场结构性对立。这种结构流失的原因：首先是政府对经济适用房投资的增加。其次是市场内在要求力量，在较高收益这的市场需求并未符合之前，市场供给的重点不太可能档次较低，盈利较好的低价商品房。

再度是随着城镇居民收入水平的提升，对住房品质的拒绝提升，推展高品质住房比重减少，提高了平均价格；投资和投机性购房夹住；国家对房地产开发的“地根”，“银根”缩紧，尤其是对“地根”的收窄，影响消费者对房价的预期。房地产开发商利用市场信息的不平面有意思抹黑，更进一步增强了消费的心里预期，引以更加多人波澜；房地产市场中不存在定型的独占，房地产的产品差异及市场空间竞争的性质要求了其垄断性较之于独占竞争更加强劲，导致局部地区房地产价格非正常下跌。另外，较高的利润是产业吸引外资本向其流动的基本条件之一，建武新的产业蓬勃发展和发展的基础，房地产业在我国起步晚，归属于新兴产业。　　（六）商品房市场需求仍然充沛 　　尽管2003年以来，各界关于房地产泡沫和房价过低的声音不绝于耳，但居民的购房热情仍然减，销售量持续大幅快速增长指出市场需求仍然充沛。

市场需求是销售量快速增长的基础和承托，而承托是市场需求持续增长的动力。首先是国民经济快速增长造就城镇居民收益的减少，多达住宅价格增长速度。

1998年以来城镇人均收入年均增长率8.95%，住宅价格平均值增长率未3.82%。随着收益的快速增长，生活水平的不段提升，人们对住房市场需求的档次也在提升，提高性需求减少，如小房换大房，旧居换新居等。其次是城镇化加快，城镇数量快速增长造就商品房市场需求，充沛的市场需求以城镇居民农村居民收益持续增长为承托，而国民经济的持续高速快速增长是城镇居民农村居民收益持续增长的基础和确保。

　　 　　 二、现阶段我国房地产业发展中不存在的问题 　　 　　在房地产业较慢发展中，我们也不应情形的看见其中不存在这影响公众生活水平提升和国民经济持续身体健康发展的问题，具体表现在： 　　（一）供需结构对立显著 　　高端产品与中端产品的比例关系过于长时间和协商，突出表现为中低价位，中小户型住房供应严重不足，商品住宅整体价格偏高，多达低收入家庭的承受能力。据有关部门去年对18家大型房地产开发企业的取样，所销售的商品中，单价3000元/平方米以下的仅有占到3.7%，3000-4500元/平方米的也只占到38.7%，建筑面积80平方米的户型仅有占到1.1%，80-120平方米的也只占到27.9%。开建商品住宅中此类户型已占到80.9%。

此外，个别地区商品房供应中，住宅与非住宅的比例不合理，空置商品房中，，中高档住宅和写字楼占到80%，而根据国际经验，发展中国家的高档物业在房地产中所占到的比例不应在5%-10%之间。从我国实际必须看，我国家大多数住房消费者的收入水平较低，购房能力受限，必须的是较低，较低价格的普通商品房和经济适用房，但目前市场供应主体依然是中高档商品住宅。在高档商品不段积压，空置面积持续上升的情况下，经济适用房则经常出现当夜排队出售的现象，有的城市经常出现经济适用房供需比例超过1：8。

北京，上海等约城市经常出现高档商品房面积空置，而经济适用房和低档房则供不应求。毕竟首先是由于房地产开发任务比较平稳，开发公司过多，必定导致“凿资金，抢走地皮”的状况，这样一来，既不合乎规模经济的原则，亦不会导致研发成本上升，从而压低了商品房的价格。其次，许多房地产开发企业缺少理应的市场调查和预测，高回报的项目短路，但市场容量受限，而对供需矛盾最紧绷且最不受广大居民青睐的中低档次投资意向热烈，结果既增大了房地产供应结构的不合理对立，也减少了市场风险。

　　（二）局部地区商品房价格上涨过慢 　　近几年，我国部分省市商品房平均价格涨幅在15%以上，个别城市商品房平均价格涨幅多达20%。资料表明：1999年-2005年，我国商品房销售价格大幅下降，2005年增幅为19.46%，2007年，住宅物业下跌0.4%，土地交易价格同比下跌9.8%，涨幅比上季度低3.7个百分点，其中，居民用地，仓储用地和商业娱乐用地交易价格上涨8.9%，5.7%和20.9%。除商业营业用房外，商品房销售价格增长幅度相比之下小于同期国民经济和社会公众人均收入快速增长的幅度。

商品房价格上涨过慢，部分下人资金转入房地产市场，尤其是一些，人文环境优势显著，投资电子货币潜力较小的城市更有了众多购房者。但其中少有非理性投资者，投机抹黑现象有所浮现，如果任其发展，将有利于房地产市场身体健康发展，也有可能影响金融安全性。

另外，基础设施，环境质量的提高也对房价下跌有一定的影响。　　（三）房地产金融不存在风险 　　我国人民银行在《2004年我国房地产金融报告》中认为，企业自筹资金中有约70%来自银行贷款，房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，房地产开发中用于银行贷款的比重在55%以上。

个人购房贷款额皆在40%-50%以上。房地产开发资金倚赖房地产信贷资金，减少了潜在的信贷风险。

按照国际经验和市场规则，房地产开发过程中价格暴跌的第一承担者就是开发商。我国一些开发商的自有资金比例过小，总投资中银行贷款，闲置建筑商和不够藏者的资金比重过低，这实际商就把应该自己分担的风险转嫁到了银行，建筑商以及购房者的头上。实质上，建筑商和购房者的资金很大部分也是来源与银行，在这样的情况下，房地产业的固有风险就被不必要的过多配备在了银行的头上，如果过量供应或房地产泡沫幻灭造成房地产价格大幅下降，商业银行房地产抵押贷款的不良贷款比例就不会很快减少。

　　（四）房地产开发土地购买呈圆形高速快速增长 　　由于我国土地交易市场仍不存在土地的多头供应和无序供应现象。“近几年来，我国房地产开发土地购呈圆形高速快速增长趋势，1999年快速增长18.3%，2000年快速增长41.4%，2001年快速增长38.5%，2002年快速增长38.1%，2003年快速增长42.3%，皆相比之下低于同期房地产开发的增长速度”。

资料表明：全国有3万多家房地产开发企业皆参予了土地落后购买的圈地活动，这对我国受限的土地资源开发利用和可持续发展是十分有利的。　　（五） 住房保障体系不完备 　　近年来，住房保障体系的建设仍然沦为房地产市场调控政策的一个最重要构成方面，但是由于资金实施不做到，地方政府对于住房保障体系建设缺少动力等种种原因，住房保障体系建设的速度仍十分较慢。　　当前，部分城市还没创建廉租住房制度，廉租住房的资金确保还不做到，廉租房的覆盖面仍较为较低，经济适用房研发投资的增幅业倒数多年高于住宅研发投资的增幅，甚至有两年经常出现负增长，其占到住宅研发投资的比重也大幅上升。

同时，对经济适用房上的一些引人注目问题，如户型面积稍大，确保对象界定严加，资金渠道来源不平稳等等。还没严肃规范管理。而住房公积金交纳亲率和使用率偏高，住房公积金管理过程中的风险大大显露出。

　　总体上看，住房确保在整个住房市场中所占到比例依然较小，造成大量中低收入家庭的刚性住房市场需求被推向市场，这在一定程度上激化了住房市场上的供求矛盾，并激化了商品房价格的下跌。　　（六）市场发展不规范，管理制度不完备 　　我国的房地产业经过近些年来的持续高速发展，使房地产市场逐步多极化的市场结构，多样化的交易方式，产业化与社会化的市场信息，对外开放，统一，同时又有堵塞，独占的房地产市场，相比之下，房地产经营与管理制度法规体系建设显著迟缓，造成房地产开发与消费，投资，投机等多种不良行为的产生，在一定程度上影响了我国房地产的持续，身体健康发展和人民群众生活水平提升的进程。

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